房地产如何构建发展新模式?
财经探秘
2024-06-08 23:13:30
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  2024年伊始,四个一线城市先后优化楼市政策,对全国楼市起到了风向标的作用。随着预期政策仍将持续优化,房地产市场的走向成为关注的焦点。

  那么,今年以来房地产政策松绑效果如何?“小阳春”是否会到来?政策调整的空间还有哪些?尤其是今年政府工作报告提到,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。新模式如何构建?房地产将往何处去?

  “小阳春”行情或在部分核心城市出现

  今年2月份,恰逢春节假期,在供应缩减、交易活动减少等情况下,新房市场成交热度下滑。据诸葛数据研究中心统计,今年2月份,一线城市新建商品住宅销售面积为83.02万平方米,环比下降62.8%,同比下降66.5%。具体来看,上海、广州、深圳3城开年“二连降”,北京2月份成交量止升转降。

  值得一提的是,春节前,一线城市均对限购政策进行了松绑。诸葛数据研究中心分析人士预计,随着房贷利率下调、重点城市限购松绑、城市房地产融资协调机制落地见效等利好政策逐渐发酵,加上供应节奏逐步恢复,3月份新房成交量或将大幅回升,但是由于今年不像去年有了疫情防控解除后需求释放的因素,市场热度大概率不及去年同期,同比或继续下降。

  中指研究院市场研究总监陈文静表示,今年以来,核心一二线城市陆续优化楼市政策,市场情绪有所回升。春节后,一线城市市场活跃度逐渐走高。其中,2月26日-3月3日,广州新房周度成交套数回升至今年以来周度最高水平;深圳二手房周度成交套数同比增长11.8%;北京二手房成交套数与1月周均水平基本持平。

  “从短期来看,市场进入传统‘金三银四’节点,前期出台政策的核心城市政策效果有望进一步显现。但去年高基数效应逐渐凸显,3月份新房、二手房成交规模或出现环比回升,但同比表现偏弱的情况,‘小阳春’行情或仅在部分核心城市出现。”陈文静说。

  一线城市及时优化政策利于行业企稳

  从目前来看,今年2月份,房地产相关政策持续出台,北京、深圳等一线城市限购政策出现松动。不过,根据建诚智库政策量化模型数据显示,对比过去,本轮房地产政策放松,力度远远不够,放松空间依然巨大。

  在建诚智库首席研究员何田看来,经过多年的发展,全国绝大多数城市换房比例上升,属于可买不可卖的阶段,房价涨跌预期对其需求释放有明显的影响。从做好舆论引导、改变各方预期、推动房价企稳、带动更多城市预期向好的角度出发,以京沪为代表的一线核心城市,如果能及时放松限购、限贷政策,对行业企稳十分关键。

  从政策预期来看,陈文静表示,当前,一线城市政策仍有较大调整空间,特别是北京、上海和深圳,如根据市场情况因区、因需施策优化限购政策,取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房等均存在一定空间。此外,优化限售、限价政策,继续降低首付比例和房贷利率等,也是政策可以进一步优化的方向。

  事实上,正确预判房地产的当前运行状态和未来趋势变化,无论是对政府、企业或者居民的相关决策都十分重要。在中国社会科学院长城学者、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来,中国房地产调整将是一个长期的过程,由于过去高速增长导致二手和新建存量商品房的明显过剩,加上外部冲击、市场爆雷等隐患没有消除,中国房地产将率先开启二手房存量消化和出清,新建商品房消化和出清需要延后,人口、收入和技术的新变化将导致潜在需求曲线向下平移。

  “在商品房过剩和保障房缺失之下,房地产的投资及销售下降、债务违约、资金链断裂、项目停工等问题严重影响到宏观经济高质量发展。”倪鹏飞建议,通过“商转保”启动“青年新市民安居工程”。通过向房地产系统注入资金,恢复和畅通房地产资金及实物循环,可以盘活存量资产、恢复市场信心、扭转市场预期、打破负向循环,保证市场逐步恢复,填补新市民、青年人住房保障的缺失,消解开发企业住房共给过度,促进房地产新发展模式的构建。

  加快构建房地产发展新模式

  每年两会政府工作报告涉房内容都是这一年房地产市场的风向标。今年政府工作报告提到的重要信息是,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。此外,政府工作报告还提出,加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

  3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹从理念、机制、抓落实上公开阐述了如何构建房地产发展新模式。倪虹表示,在理念上,要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善“市场+保障”的住房供应体系,政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求,建立租购并举的住房制度,努力让人民群众住上好房子。在机制上,一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,以及完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。而在落实上,有两个重点,一是规划建设保障性住房,推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造;二是下力气建设好房子。

  “希望现在的房地产企业看到,今后拼的是高质量,拼的是新科技,拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来。”倪虹说。

  在房地产发展新模式指导下,业内对于今后房地产市场的走向似乎更加清晰。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,房地产新发展模式关键是打造“市场+保障”的住房供应体系;其次是探索打造好房子;此外,还要完善商品房基础性制度,包括供地制度、开发制度、销售制度、交付和保养等。

  何田也表示,住建部日前提出构建房地产发展新模式、加快“人、房、地、钱”要素联动,这是行业发展的根本。此外,政府工作报告提出满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,这将成为2024年乃至更长时间房地产政策的重要方向,尤其是首次提出改善需求的多样化,这个想象空间还是很大的。总而言之,随着房地产发展新模式的逐步建立,房地产行业也必将迈入全新的发展阶段。

  新京报2024年3月12日产经周刊《一线楼市模式“探新”》。

  新京报记者 袁秀丽

  编辑 武新 校对 吴兴发

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责任编辑:何松琳

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